תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית, תוכנית ממשלתית, שנועדה לעידוד חיזוק הבנייה בישראל.
בפני הדיירים, עומדות שתי אופציות עיקריות, תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 שעליהן נסביר.
פעמים רבות אנו נתקלים בדיירים, אשר מתלבטים בין שתי האפשרויות,
תמ"א 38/1
נועדה לצורך חיזוק הבניין הקיים, במסגרתה יתווספו לבניין עד שתי וחצי קומות, כמו כן, הדיירים מקבלים תוספת ממ"ד ,הרחבת הדירה עד 12.5 מ"ר , ומעלית. ובנוסף לכך הדיירים יכלים לקבל הטבות נוספות, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת לובי לבניין, מרפסות שמש, שיפוץ המקלט, חניות, ועוד..
תמ"א 38/2
מנגד, הינה תוכנית הריסה ובנייה, בה מתבצעת הריסה מוחלטת של הבניין, והקמת מבנה חדש במקומה.
לשתי האפשרויות ישנם יתרונות וחסרונות, ויתרה מכך, ישנם מצבים בהם לא ניתן להתקדם עם אחת האפשרויות, מסיבות רבות כמו, זכויות בנייה, מגבלות גובה, ומספר קומות, מגבלות תבע, התנגדות הדיירים לפינוי המבנה, ועוד…
ככלל, חשוב מאד שהדיירים ישלבו מותניים, ויתייעצו עם בעלי המקצוע המבינים בתחום, כך יגיעו להחלטה הנכונה ביותר עבורם, ואף ימצו את מלוא זכיותיהם.
מהו תפקיד האדריכל בתהליך הבחירה בין שתי האפשרויות?
בכל פרויקט מהסוג הזה, היבט מרכזי וקריטי הוא התכנון האדריכלי האיכותי.
בדיקת התכנות
בשלב הראשוני, האדריכל מנתח את המצב הנוכחי של הבניין, את האפשרויות העומדות בפני הדיירים, הכוללת, בדיקת מגבלות החוק והתבע, בדיקת זכויות הבניה, בדיקת היתכנות, האם זכויות הבנייה בהלכים השונים של התמ"א מתאפשרים במגרש, כל זאת בהתאם לנתונים מקוונים ותוכניות המקור של המגרש.
תכנון ראשוני
לאחר בדיקה כללית על כך שמתאפשר במגרש הליך תמ"א האדריכל יקיים פגישה התכנות ראשונית עם הגורמים השונים ברשויות , ולאחר מכן יציג בפני הדיירים תכנון ראשוני בהליכי תמ"א 38 השונים הכולל את סל זכויות הבנייה, מגבלות התכנון, מיקום אופציונלי של תוספות המעלית, המרפסות ושאר ההטבות המתאפשרות במגרש בהליך עיבוי בינוי ,או תכנון ראשוני של דירות התמורה בהליך הריסה ובנייה.
שייח משותף
הדיירים יקיימו שיח פתוח בנושא התכנון ויעלו נקודות והיבטים נוספים הן מבחינת תכנון החללים המשותפים הן מצד הסתכלות כללית על טיב התכנון ביחס לסביבתו, והן מצד ההתארגנות החברתית החדשה במבנה.
הפן החברתי
חשוב לציין כי הנושא החברתי הינו קריטי לדיון עוד בשלבי התכנון הראשוני, כיוון שדיירים חדשים מצטרפים למבנה כל שכן המארג החברתי במבנה שנרקם במשך שנים מתערער ונוצרים חבריות חדשות או מאידך חיכוכים , על כן חשוב עוד בשלב התכנון הראשוני לעלות את הנקודות החבריות על מנת למצוא פתרונות נכונים. בהליך עיבוי בינוי מיקום התוספות ,המרפסות והמעליות בצורה התואמת להתארגנות המבנה מבחינה חברתית ותכנונית. בהליך הריסה ובנייה מיקום יחידות התמורה (דיירים קיימים) במיקום נכון מבחינת ההתארגנות החברתית במבנה.
"לפעמים השכן הוותיק הינו נכס חשוב יותר ממיקום הדירה המקורי".
בחירת הליך
הקיף הבחינה משלב ההתכנות ועד שלב התכנון הראשוני.
הסתכלות על הבטי התכנון , הסביבה, האזורים המשותפים, וההתארגנות החברתית במבנה, הינם כלי עזר חשובים עבור בחירה מודעת ונכונה להתפתחות והירקמות הפרויקט ומאפשרים בחירה נכונה ומתאימה עבור הדיירים.
